一、房地產(chǎn)項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

所謂房地產(chǎn)項目工程造價，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項目工程建設所花費的全部費用。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益明顯提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項目需要做到有效地控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設工程造價在國內長期存在概算超估算、預算超概算、決算超預算的“三超”現(xiàn)象，嚴重困擾著建設工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設項目全過程造價管理，加強工程造價管控。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面理念的缺失，嚴重影響了管理效率，在工程管理的項目決策環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)、招投標階段、實施階段等等，管理理念與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作，在設計環(huán)節(jié)中如果沒有工程造價管理做保證，就無法提供有效的舉措支持對整個項目的控制，嚴重影響工程項目整體的效益。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制管理的理論基礎薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題，很多原因在于管理方法的理論基礎較為薄弱，盡管在很多工程項目中都引入了成本控制理念，但整體上缺乏對深入內容的認知，導致在應用過程中盲目使用，工作成效低，難以達到預期管控目標。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)工程建設項目前期造價控制不當

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算階段。房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的投資估算和設計概算的作用，造成了概算超估算，預算超概算，結算超預算的現(xiàn)象。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經(jīng)濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在的問題，等到工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學、合理的評價體系

房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，對已完工項目在工程造價控制方面沒有科學的評價體系，導致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價有效管控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)項目決策階段是工程造價管理的起始

在項目的投資決策階段，項目的經(jīng)濟決策和各項技術，對項目投資以及項目建成以后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響，是項目投資控制的重要階段。具體來講，項目決策階段中，新建項目在項目建議書批準以后，工程造價咨詢機構應根據(jù)國民經(jīng)濟長期發(fā)展規(guī)劃，對要擬建的項目在技術上是否先進適用，經(jīng)濟上是否合理、有利，在社會上能否創(chuàng)造效益，資金落實情況等方面都進行全面、充分的調查、分析和論證，做好可行性研究。

（2）設計階段是有效管控工程造價的前提

一直以來，國內房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽視建設工程前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段，這只能是被動控制。要有效地控制工程造價，必須把重點轉移到前期階段上來。影響建設工程造價的主要階段是設計階段，在設計階段主要從以下幾方面進行造價控制。1、實行設計方案招標或方案競選。2、推行限額設計。3、推進價值工程的應用。

（3）工程招投標是有效管控工程造價的關鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)工程建設領域實行招投標制，是為了適應市場經(jīng)濟的客觀要求，通過競爭機制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質量，高效率地完成工程建設。在工期和質量都得到保證和滿足的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)招標的目的就是選擇投標報價最低或者評標價最低的投標人，因此，價格的競爭作為招投標工作的核心內容無疑成為雙方關注的焦點。

（4）工程實施階段是有效管控造價的重要環(huán)節(jié)

工程實施階段要做到有效管控造價，需做到以下方面。1、選擇合理的施工方案。2、加強圖紙會審。

（5）竣工決算審核是有效控制造價的必要手段

竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件，及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平和積累技術經(jīng)濟資料都具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)對已竣工建設項目進行決算審核時要遵循三條原則：1、在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。2、在結算時不能只對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真的核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的部分沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。3、采取二審終審制。第一審為內審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。總之，從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為，強化投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當務之急，必須抓緊抓好。隨著市場經(jīng)濟改革的不斷深化，從客觀上要求開發(fā)企業(yè)發(fā)揮主觀能動性，借鑒國內外的先進經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的問題，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。