一、項目基本情況

（一）項目背景

《九江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出，加快做大中心城區(qū)，通過集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拓展建設(shè)用地等實現(xiàn)集聚發(fā)展，促進產(chǎn)城融合、港城融合、景城融合，做大做強中心城市，增強其作為省域副中心、長江中游城市群重要節(jié)點的城市功能。山居水岸項目作為九江學(xué)院教育資源整合項目的配套工程之一，是九江市政府為了達到"留住人才，引進人才"而新建的集住宅、商業(yè)及社區(qū)公共配套用房于一體的商住小區(qū)。

（二）建設(shè)規(guī)模

山居水岸項目總規(guī)劃用地面積約13.3582萬㎡，總建筑面積為26.02萬㎡，其中地上總建筑面積為20.21萬㎡，不計容面積為20.22萬㎡。項目總投資約12.5億元，主要由37棟住宅樓、1棟3F商業(yè)中心、1棟2F社區(qū)服務(wù)中心及地下室、給水排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、景觀綠化、小區(qū)道路、環(huán)保設(shè)施等公共配套工程組成。

（三）項目定位

加大高層次人才引進力度，通過建設(shè)人才公寓等優(yōu)惠政策吸引人才、留住人才，打造九江市中高檔品質(zhì)的住宅小區(qū)。本項目可定義為"限價定向銷售商品房"，為了實現(xiàn)目標，建設(shè)單位積極探索創(chuàng)新管理模式，采用"融合式"管理模式。

（四）項目進展情況

2020年3月項目完成可行性研究及設(shè)計招標，10月完成全過程工程咨詢招標，12月完成土地招拍掛；2021年3月完成方案報規(guī)并取得工程規(guī)劃許可證，4月完成總包招標，7月取得施工許可證，9月完成首批預(yù)售許可證，11月完成D區(qū)地庫頂板封頂。

（五）全過程工程咨詢情況

項目建設(shè)單位采用"融合式"管式，在全過程工程咨詢招標時明確了人員配置和服務(wù)需求。服務(wù)范圍包括項目策劃、設(shè)計管理、招標采購策劃、施工階段工程監(jiān)理、造價咨詢服務(wù)等工作內(nèi)容。

二、項目特點分析

建設(shè)單位作為九江學(xué)院全資成立的開發(fā)公司，擁有國有企業(yè)性質(zhì)的背景。與開發(fā)公司不同的是，所有流程和制度按國有企業(yè)的相關(guān)約束執(zhí)行，項目定位為"限價定向開發(fā)商品房"，所謂"限價"，是指政府在土地出讓條件時對房屋售價設(shè)定了上限；所謂"定向"，是指面向博士生、教授、科研等高層次人才為對象；所謂"開發(fā)商品房"，是為了合法合規(guī)項目按房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程運作，屬于市場化行為。這樣的大前提，將本項目在管理過程中的重難點凸顯得尤為明顯。

三、監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型提供全過程工程咨詢服務(wù)

（一）全過程工程咨詢服務(wù)策劃

1．項目管理組織策劃

本項目建設(shè)單位采用"融合式"管理模式引進全過程工程咨詢服務(wù)，項目管理人員與建設(shè)單位管理人員合署辦公，納入建設(shè)單位的日常管理。公司接到任務(wù)后，派駐了經(jīng)驗豐富的管理人員，首先對建設(shè)單位現(xiàn)有人員的情況進行摸底，結(jié)合人員結(jié)構(gòu)特點，對整個建設(shè)單位與全過程咨詢單位共同組建的項目管理團隊進行了組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，包括組織形式、部門職責(zé)、崗位職責(zé)等，形成了三套方案供建設(shè)單位參考決策。

2．全過程工程咨詢服務(wù)工作分解( WBS )

通過多年積累，對項目總體實施的工作分解包括整合管理、設(shè)計、設(shè)計管理、招標采購、招標管理、報批報建、現(xiàn)場施工、施工管理及移交。

3．項目總控管理

項目管理部針對項目特點經(jīng)過兩個月的反復(fù)討論研究，制定《山居水岸項目總控計劃》報建設(shè)單位審批，項目總控計劃分為六大階段，包括啟動階段、設(shè)計階段、報批報建、招標采購、施工階段、竣工驗收。

（二）前期報批報建管理

在報批報建工作啟動前，對本項目涉及的所有報批報建工作進行梳理，形成了《報批報建工作銷項清單》，同時結(jié)合總控計劃節(jié)點，制定了《報批報建進度計劃》，為項目報批報建專員提供工作依據(jù)，引導(dǎo)報建人員按計劃實施，為項目總體進度目標提供重要保障。

項目在前期報批報建階段，項目部采取一周一調(diào)度，一日一反饋的機制，讓項目團隊實時掌握項目進展、報建過程中出現(xiàn)的問題，及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門，第一時間解決困難，從而提高辦事效率，滿足項目進度。

（三）設(shè)計與技術(shù)管理

設(shè)計管理的三大目標：設(shè)計進度管理、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計投資管理，動態(tài)持續(xù)貫穿項目建設(shè)全過程。主要工作內(nèi)容包括需求管理、技術(shù)管理、信息管理、溝通協(xié)調(diào)管理、綠色創(chuàng)新等。

通過對山居水岸項目設(shè)計界面劃分，確定設(shè)計合同包及設(shè)計工作內(nèi)容界面劃分和啟動時間節(jié)點，包括主體工程設(shè)計、外立面裝飾設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、弱電智能化設(shè)計、海綿城市、裝配式建筑、高低壓變配電設(shè)計、景觀設(shè)計、室外配套工程設(shè)計。

通過調(diào)研對標當(dāng)?shù)仡愃频禺a(chǎn)開發(fā)項目，完善主體工程設(shè)計任務(wù)書編制，將項目交付標準、設(shè)計限額指標要求進行約束。

（四）招標和合約管理

招標管理三大目標：招標進度管理、招標質(zhì)量管理、招標投資管理。在項目方案設(shè)計完成后，按照工程特點對項目合同包進行分解，對整個項目的招標進行規(guī)劃，明確發(fā)包范圍、發(fā)包方式及投資估（概）算額等管理內(nèi)容，制定《招標采購規(guī)劃》。根據(jù)總控進度計劃、設(shè)計出圖計劃、招標規(guī)劃等條件，編制招標進度計劃，確定各招標項目啟動及完成時間，制定《招標采購計劃表》。同時在單項招標工作開始前，負責(zé)梳理、劃分標段招標項目的發(fā)包范圍及施工界面，并就施工總承包招標工作提出合理化建議。對招標范圍、資質(zhì)條件、評分細則、合同專用條款、主要材料設(shè)備品牌推薦表編制《單項采購方案》與《技術(shù)規(guī)范和服務(wù)要求》，納入《招標文件》。在招標工作完成后，負責(zé)編制和移交《招標階段總結(jié)》《招標臺賬》《招標資料移交表》。

（五）投資與資金管理

1．財務(wù)收支平衡表

項目前期通過土地出讓條件約束的本項目最高銷售均價不超過6200元／㎡，為項目進行銷售策劃，通過分析規(guī)劃條件指標，對住宅可售面積、車位數(shù)、地下室面積、商業(yè)配套等向設(shè)計單位提出最高估算限額指標為12.6億元。

2．設(shè)計優(yōu)化

1）地庫優(yōu)化

通過對投資估算指標的分析，發(fā)現(xiàn)設(shè)計院地下室面積與本項目總建筑面積和車位配比存在不協(xié)調(diào)情況，地下室面積嚴重超標，過于浪費，項目總投資較大。作為全過程咨詢單位，借助公司后臺力量，通過多年的積累，調(diào)取了當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目的多個項目案例和經(jīng)濟指標，供設(shè)計單位參考，最終通過團隊三個月的溝通與努力，本項目的地下室從最初的82000㎡，優(yōu)化到59000㎡，共優(yōu)化地下室面積約23000㎡，節(jié)約投資約7000萬元。

2）消防系統(tǒng)優(yōu)化

通過對圖紙審查，結(jié)合相關(guān)規(guī)范和公司多年工程監(jiān)理工作的經(jīng)驗積累，對項目的消防系統(tǒng)進行優(yōu)化，在滿足圖審和驗收要求的前提下取消了部分系統(tǒng)，縮減了部分做法，合計節(jié)約造價150萬元。

3）樁基優(yōu)化

根據(jù)地勘報告情況和地基承載力要求，地勘報告描述的推薦樁型為天然筏板地基基礎(chǔ)和旋挖樁型的基礎(chǔ)形式。通過復(fù)核驗算，同時審查地勘報告的地基承載力指標，通過對比周邊項目相同土層提供的地基承載力參數(shù)，發(fā)現(xiàn)本項目勘察單位提供的持力層地基承載力指標偏保守，相對較低，嚴重影響了結(jié)構(gòu)設(shè)計的計算。通過反復(fù)與勘察單位溝通，采取現(xiàn)場進行荷載板試驗用來校核數(shù)據(jù)參數(shù)。最終調(diào)整樁基形式，由旋挖樁變更為預(yù)應(yīng)力預(yù)制管樁。筏板基礎(chǔ)厚度縮減了750px，大大節(jié)約了造價，節(jié)省了投資，也加快了工期。預(yù)計節(jié)約投資1600萬元。

3．勘察管理

針對勘察單位提交的勘察布孔方案，結(jié)合勘察規(guī)范，發(fā)揮了解和掌握當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況的優(yōu)勢，通過優(yōu)化勘察布孔方案，優(yōu)化前總詳勘孔為397個，優(yōu)化后總詳勘孔為328個，同時在勘察階段派駐現(xiàn)場管理人員實施監(jiān)督旁站，對每一孔進行驗收并留存影像資料，防止勘察單位弄虛作假，原合同勘察費約127萬元，通過前期的優(yōu)化控制和實施過程中的監(jiān)督管控，最終勘察費結(jié)算價為100萬元，節(jié)約投資27萬元。

4．概算編制與執(zhí)行概算跟蹤

針對項目的投資管控形成《成本專題會》，主要用于協(xié)調(diào)管理，對于概算執(zhí)行過程中的問題和矛盾，及時提醒和修正概算。項目最初批復(fù)的概算總額為125451.39萬元，通過半年的項目推進，全過程咨詢項目管理部組織建設(shè)單位對概算執(zhí)行情況進行定期小結(jié)，對擬進行的概算修正情況進行了通報，修正概算為125696.18萬元。同時根據(jù)預(yù)測繪成果進行了收入測管修正通報，及時有效地形成專題報告，提出合理化建議并告知建設(shè)單位，方便建設(shè)單位進行下一步投資風(fēng)險預(yù)控決策。

結(jié)語

本項目通過探索"融合式"全過程工程咨詢管理服務(wù)模式，在"限價定向開發(fā)商品房"項目中的實踐與應(yīng)用，運用科學(xué)的管理手段，更好地發(fā)揮監(jiān)理企業(yè)提供全過程咨詢服務(wù)的優(yōu)勢，積極探索房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點和管理難度，真正從開發(fā)者的視角來看待項目，真切地體會業(yè)主的困境，從而贏得業(yè)主的認可。

借助國家推動監(jiān)理企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的東風(fēng)，把握住了市場，通過這3~5年的探索與實踐，積累了一定的對項目全過程管理的經(jīng)驗和教訓(xùn)，摸索出監(jiān)理轉(zhuǎn)型實施全過程工程咨詢的成功道路，認為只有提供高附加值的咨詢服務(wù)才是未來咨詢行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路。

公司要借此項目培養(yǎng)一批具備全過程咨詢管理能力的項目管理人員，建立健全實施全過程工程咨詢服務(wù)的管理制度和服務(wù)標準，在全省范圍內(nèi)起到示范引領(lǐng)作用。